Je kocht een aantal maanden geleden een appartement op plan aan. Kan de overeengekomen prijs voor de aankoop dan nog aangepast worden gelet op de stijgende materialenprijzen en loonkosten? Met welke regels moet je rekening houden?
Jan Roodhooft, advocaat
Als je een appartement op plan koopt dat nog (verder) moet worden gebouwd kan het perfect zijn dat er tussen het moment van je aankoop en het moment dat het appartement afgewerkt wordt heel wat tijd verloopt. In die periode kunnen de prijzen van bouwmaterialen en lonen (zeker in deze tijden) flink stijgen. Rijst dan de vraag of de promotor deze prijsstijgingen aan jou kan doorrekenen waardoor je uiteindelijk riskeert flink wat meer te moeten betalen dan wat oorspronkelijk werd overeengekomen.
Wet Breyne
In de zogenaamde Wet Breyne wordt duidelijk aangegeven in welke mate de promotor prijsstijgingen aan jou mag doorrekenen. Het uitgangspunt daarbij is dat de overeengekomen prijs duidelijk moet worden aangegeven in de overeenkomst die je afsluit inzake de aankoop. Die prijs moet trouwens opgesplitst worden tussen enerzijds de prijs voor het grondaandeel en anderzijds de prijs voor de constructies die zullen worden opgericht.
In de overeenkomst moet ook vermeld worden dat de prijs kan worden herzien. Staat er geen prijsherzieningsmogelijkheid in de overeenkomst dan kan de prijs niet worden aangepast. De promotor moet zich dan houden aan de met jou overeengekomen prijs voor het appartement.
Strikte regels
Staat er wel een prijsherzieningsclausule in de overeenkomst dan moet die trouwens aan een aantal strikte voorwaarden voldoen. Die voorwaarden staan in de wet en de uitvoeringsbesluiten. Een contractuele clausule die niet voldoet aan deze voorwaarden zal voor niet geschreven worden gehouden.
Zo mag de prijsherziening alleszins geen betrekking hebben op de prijs voor het grondaandeel dat je kocht. De prijs daarvan kan dus niet worden aangepast. Ook de prijs voor de constructies is sowieso voor een deel ‘vast’. Meer bepaald kan er hooguit voor 80 % van de prijs van de constructies een aanpassing van de prijs aan de orde zijn.
In de prijsherzieningsclausule kan overigens worden gewerkt met een maximaal stijgingspercentage waardoor je meteen weet welk risico op prijsherzieningen je maximaal loopt.
Parameters
De wet geeft ook aan op basis van welke parameters de prijs dan kan worden aangepast. Dat kan namelijk vooreerst gebeuren in functie van de schommelingen van de arbeidskosten (lonen en sociale lasten). Een herziening van deze kostfactor is echter maar mogelijk ten bedrage van maximaal 50% van de prijs van de werken. Bij dit alles houdt men rekening met het gemiddeld uurloon, gevormd door het gemiddelde van de lonen der geschoolde werklieden, geoefende werklieden en handlangers, zoals die door het Nationaal Paritair Comité van de bouwbedrijf vastgesteld zijn voor de categorie die overeenstemt met de plaats waar de bouwplaats van de aanneming gelegen is.
Een tweede parameter betreft de schommelingen van de prijs van materialen, grondstoffen of producten. Hierbij kijkt men dan weer naar de schommelingen gebaseerd op het maandelijks indexcijfer, berekend op basis van een jaarlijks verbruik van de voornaamste materialen en grondstoffen door het bouwbedrijf op de binnenlandse markt. Dit indexcijfer is bepaald door de Commissie van de prijslijst der bouwmaterialen, dit zetelt in het Ministerie van Economische Zaken.
Vertraging in de werken
Koop je een appartement op plan, dan zal er in de overeenkomst die je afsloot allicht staan binnen welke termijn het gekochte appartement klaar zal zijn. Helaas gebeurt het maar al te vaak dat die uitvoeringstermijn niet wordt gehaald.
Is dat het geval en is er een prijsstijging van lonen en/of materialen in de periode dat de werken al hadden moeten klaar zijn, dan kan de promotor voor die periode je geen prijsstijgingen aanrekenen. Hij kan je namelijk geen prijsverhogingen doorrekenen voor de periode dat de uitvoeringstermijn overschreden werd tenzij dat bijvoorbeeld te wijten was aan een situatie van overmacht.
Open Immovlan