Als je een beroep doet op een aannemer voor het oprichten van een nieuwbouwwoning heeft er op het einde van de werken een zogenaamde oplevering plaats. Wat houdt dat in en waarop moet je dan letten?
Wat is het?
Als een aannemer werken voor je doet, dan kan je die bij het einde van de werken ‘keuren’. Hierbij kijk je na of de werken werden uitgevoerd volgens de gemaakte afspraken en of ze ook werden uitgevoerd volgens de regels van de kunst. Dit noemt men de oplevering van het pand.
Bij het bouwen van een nieuwbouwwoning wordt er meestal gewerkt met twee opleveringen, meer bepaald een zogenaamde voorlopige en een definitieve oplevering. Als de wet Breyne van toepassing is (sleutel op de deur woningen of verkoop op plan) dan is het zelfs verplicht met twee opleveringen te werken. De definitieve oplevering mag in dat geval ook ten vroegste één jaar na de voorlopige oplevering plaatsvinden.
Bij de voorlopige oplevering worden in principe de zichtbare gebreken aan de woning genoteerd. Bij de definitieve oplevering wordt dan weer gekeken of de aannemer de gebreken die gemeld werden bij de voorlopige oplevering verhielp en of er sindsdien nieuwe gebreken opdoken.
Zichtbare gebreken inroepen
Het is dus belangrijk om bij de voorlopige oplevering de werken grondig te inspecteren en alle opmerkingen die je hebt aan te geven. Na de voorlopige oplevering kan je nu eenmaal geen gebreken meer inroepen die al zichtbaar waren op het moment van de oplevering. Op die regel bestaat wel een uitzondering voor gebreken die zo ernstig zijn dat ze de stevigheid van het gebouw of van een gedeelte daarvan aantasten en waarvoor een 10-jarige aansprakelijkheid van je aannemer geldt.
Hoe concreet te werk gaan?
Zorg ervoor dat je als bouwheer aanwezig bent op het moment van de voorlopige oplevering en kijk grondig rond. Vraag ook aan je architect dat hij zijn bemerkingen geeft bij de werken. Heb je om één of andere reden onvoldoende vertrouwen in je architect (je vindt bv. dat die te veel de kant van de aannemer kiest) dan kan je er ook een expert bijroepen die je kan bijstaan.
Van de oplevering zal een PV worden opgemaakt. Hierin kan je je opmerkingen bij de werken laten noteren. Kijk alleszins na of al je opmerkingen worden vermeld. Er kan dan meteen een termijn worden overeengekomen waarbinnen je aannemer de gebreken die je opmerkte moet oplossen. Zijn de gebreken te ernstig, dan kan je de oplevering weigeren.
Zolang de voorlopige oplevering niet heeft plaatsgevonden aanvaard je maar beter de sleutels van het pand nog niet. Er kan nu eenmaal wel eens worden geoordeeld dat je de uitvoering van de werken aanvaardt als je de factu(u)r(en) van de aannemer betaalt of als je de sleutels van je nieuwe huis in ontvangst neemt zonder voorbehoud.
Andere gevolgen
De oplevering heeft ook nog andere gevolgen. Zo gaat op het moment van de oplevering het risico van het gebouw op jou over. Dat betekent dan ook dat je er alleszins voor zal moeten zorgen dat je het gebouw vanaf dan tegen brand verzekert. Bovendien begint vanaf de oplevering de termijn voor de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer te lopen. Vaak wordt in de aannemingsovereenkomst of in de algemene voorwaarden van de aannemer overigens bepaald dat de tien jaar in kwestie start op het moment van de voorlopige (en niet van de definitieve) oplevering.
Gebreken nadien?
Als er na de opleveringen gebreken opduiken aan de woning dan kan je je eventueel beroepen op de tienjarige aansprakelijkheid van je aannemer en/of architect. Evenwel geldt die aansprakelijkheid niet voor alle gebreken. Ook voor andere (lichtere) gebreken kunnen de aannemer en architect na de opleveringen nog aansprakelijk zijn als het gaat om verborgen gebreken. Je moet zo’n gebrek dan wel inroepen binnen een redelijke termijn nadat je het vaststelde.
Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Open Immovlan