Als je een woning of appartement koopt duurt het meestal nog een aantal maanden vooraleer de notariële verkoopovereenkomst wordt verleden. In die periode kan er van alles misgaan met het pand. De verkoper (of diens huurder) zal er namelijk vaak nog in wonen en kan (bewust of onbewust) allerlei schade veroorzaken. Ook door externe omstandigheden (noodweer, brand, …) kan er bv. schade ontstaan.
De verkoper is verantwoordelijk
Sluit je met de verkoper een koop-verkoopbelofte af, dan blijft de verkoper verantwoordelijk voor schade aan het pand tot het moment van de eigenlijke verkoop (die dan normaal samenvalt met het verlijden van de notariële akte). Een soortgelijke regel geldt ook meestal als je met de verkoper een echte verkoopcompromis afsluit. Daarin zal nu eenmaal meestal vermeld worden dat de eigendom van het onroerend goed en het risico daarvan pas overgaan op de koper bij het verlijden van de notariële akte.
Je kan wel andere afspraken met de verkoper maken. Dat kan bv. gebeuren als je na de compromis al een sleutel van het pand krijgt om daar al bepaalde werken in te mogen uitvoeren. In dat geval kan er bijvoorbeeld afgesproken worden dat je als koper instaat voor de schade die er zich in die periode aan de woning voordoet.
Verzekering?
Doet er zich een schadegeval voor, dan kan het zijn dat die in principe gedekt is door de brandverzekering van het gebouw. Denk daarbij bv. maar aan het geval dat de woning beschadigd wordt door een brand of door noodweer. Het is de brandverzekering van de verkoper die dan de schade zal dekken. De brandverzekering van de verkoper eindigt nu eenmaal pas 3 maanden na de datum van het verlijden van de authentieke akte. Als koper behoudt je de dekking door de polis van de verkoper tot het verstrijken van deze termijn van drie maanden tenzij je als koper dekking geniet uit hoofde van een andere overeenkomst. Doe je voor het verlijden van de akte al werken in het pand of krijg je al de sleutel, informeer dan bij je eigen verzekeringsmakelaar of je niet beter zelf al een verzekering afsluit.
Het aangaan van een brandverzekering is wettelijk meestal niet verplicht. Om zeker te zijn dat de verkoper een dergelijke verzekering heeft kan je hem bij het tekenen van de compromis vragen om de polis en het bewijs van de premiebetaling voor te leggen.
Hoe bewijzen?
Als er een discussie rijst of bepaalde schade ontstond na de compromis dan wel of die voordien al bestond (en je die dus kende bij de koop) zal jij als koper het bewijs daarvan moeten leveren. Dat bewijs is vaak allesbehalve eenvoudig. Je kan mogelijks wijzen op foto’s van het pand die online stonden bij de verkoop. Een andere mogelijke werkwijze bestaat erin op het moment van de compromis samen met de verkoper een plaatsbeschrijving op te stellen van het onroerend goed dat je wil kopen. Je kan dat doen door een fotoverslag te maken dat je de verkoper voor akkoord laat ondertekenen. Maak dan verder een afspraak met de verhuurder vlak voor het verlijden van de notariële akte. Op dat moment kan je nazien of er toch geen extra schade werd aangebracht en of de verkoper niet met bepaalde zaken weg is.
Er is schade
Blijkt er schade te zijn en is die ernstig dan kan je vragen dat de verkoper de schade oplost. Als dat niet lukt kan je bij ernstige schade de ontbinding van de koopovereenkomst vragen. Je zou ook een schadevergoeding of een prijsvermindering kunnen vragen. Probeer tot een oplossing met de verkoper te komen. Als dat niet lukt, dan heeft de rechtbank het laatste woord. Dat hoeft de verkoop niet noodzakelijk tegen te houden. Is er nog discussie over de schade, dan kan er immers ook een deel van de verkoopprijs geblokkeerd worden bij de notaris tot de kwestie uitgeklaard is.
Open Immovlan