Als je een woning of appartement (ver)huurt wordt er meestal een huurcontract voor negen jaar dan wel een kortlopend contract (met een maximumduur van drie jaar) afgesloten. Maar kan je het pand ook voor een langere tijd dan negen jaar (ver)huren ? Met welke spelregels moet je dan rekening houden ?
Langer (ver)huren kan
Als je een woning of appartement huurt of verhuurt waarin de huurder zijn hoofdverblijfplaats heeft, laat de wet je toe om een dergelijk huurcontract ook voor langer dan negen jaar aan te gaan. Die termijn kan je dan vrij kiezen. Alles wat meer is dan negen jaar is dus denkbaar als termijn. De termijn hoeft dus bijvoorbeeld zelfs geen veelvoud van negen of zelfs van drie te zijn. Zo is het bijvoorbeeld perfect mogelijk een contract aan te gaan voor 10, 11, 12 of 15 jaar. Dat is trouwens in de drie gewesten (Vlaanderen, Wallonië en Brussel) het geval.
Hoe opmaken ?
De wet zegt dat je een huurovereenkomst die voor langer dan negen jaar wordt aangegaan schriftelijk moet opmaken. Weet dat een onderhands geschrift eigenlijk niet voldoende is maar dat er in principe een notariële akte moet worden opgemaakt. Dat contract moet in principe ook op het kantoor rechtszekerheid overgeschreven worden in een register. Onnodig te zeggen dat de tussenkomst van een notaris een aantal kosten met zich brengt. Ga je niet langs de notaris, dan is de overeenkomst die je met je huurder afsluit wel geldig, maar kan een eventuele nieuwe eigenaar zeggen dat hij maar voor negen jaar gebonden is.
Zelfde principes
Op zo’n huurovereenkomst zijn in belangrijke mate dezelfde regels van toepassing als bij een kortlopende huurovereenkomst of een huurovereenkomst die voor negen jaar wordt aangegaan. Dat betekent dus onder andere dat de verhuurder de huurprijs ook hier kan indexeren en onder bepaalde voorwaarden een verhoging van de huurprijs kan vragen tegen het verstrijken van elke driejarige période. Ook moet er hier een plaatsbeschrijving worden opgemaakt, gelden dezelfde regels voor huurherstellingen als bij een huur voor negen jaar en dies meer.
Hoe opzeggen?
Als huurder kan je zo’n huurovereenkomst opzeggen met naleving van een opzegtermijn van drie maand. Bij het beëindigen in het eerste, tweede of derde jaar van het huurcontract ben je als huurder dan wel een vergoeding verschuldigd van respectievelijk drie, twee of één maand huur. Als verhuurder kan je op jouw beurt de huur opzeggen na drie en zes jaar zonder motivering mits je aan de huurder een vergoeding betaalt van 9 of 6 maand huur. Je kan de huur als verhuurder ook opzeggen om zelf het pand te betrekken of dat te laten doen door bepaalde familieleden dan wel om bepaalde verbouwingen te doen in het pand.
Er gelden bovendien een aantal specifieke regels. Meer bepaald eindigt zo’n huurovereenkomst die werd aangegaan voor meer dan negen jaar na het verstrijken van de overeengekomen termijn als de verhuurder ten minste zes maanden vóór de vervaldag een opzegging heeft gedaan. Gebeurt dat niet dan wordt de huurovereenkomst telkens onder dezelfde voorwaarden voor een duur van drie jaar verlengd. Als de verhuurder de huurovereenkomst bij het verstrijken van de derde driejarige periode of van een volgende driejarige periode beëindigt zonder motivering is deze aan de huurder een vergoeding verschuldigd gelijk aan drie maanden huur.
Levenslange huur
Het is ook mogelijk een huurcontract aan te gaan voor de duur van het leven van de huurder. Een dergelijke huurovereenkomst eindigt van rechtswege bij het overlijden van de huurder. Ook een dergelijke huurovereenkomst moet bij notariële akte worden opgemaakt.
De huurder kan de huur in kwestie steeds beëindigen met naleving van een opzegtermijn van drie maand (en betaling van een vergoeding bij een opzeg tijdens de eerste drie jaar van de overeenkomst). De verhuurder kan de huur tussentijds niet beëindigen tenzij er in de huurovereenkomst andere afspraken werden gemaakt
Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Open Immovlan