Minder huur betalen als de verhuurder nalaat een herstelling te doen?

De verhuurder van je huis of appartement laat al een tijdje na om een herstelling te doen. Mag je in dat geval een deel van de huur inhouden? Wat riskeer je als je dat toch doet?

Stel : je verwittigde de verhuurder van je huurpand dat er een herstelling nodig was. Desondanks laat de verhuurder na hiertoe over te gaan. Mag je dan een deel van de huur inhouden?

Exceptie van niet-uitvoering

Strikt gezien zou je je in zo’n geval kunnen beroepen op de exceptie van niet-uitvoering om zolang de verhuurder zijn verplichtingen niet nakomt een deel van de huur in te houden. Je moet dan wel te goeder trouw handelen. Je mag ook niet overdrijven in wat je inhoudt.  Voor je tot de inhouding overgaat stel je best de verhuurder ook aangetekend in gebreke waarbij je aangeeft wat zijn tekortkomingen zijn en waarin je de inhouding aankondigt.

Hou er overigens rekening mee dat heel wat rechters terughoudend zijn om een inhouding van de huur door de huurder te aanvaarden. 

Contractuele regeling

In het huurcontract kan er ook een regeling hieromtrent staan.  De wettelijke regels rond de exceptie van niet-uitvoering zijn nu eenmaal van aanvullend recht. Zo kan er bijvoorbeeld in het huurcontract staan dat je je als huurder sowieso niet op de exceptie van niet-uitvoering kan beroepen.  Is de verhuurder een particulier dan zal een dergelijke bepaling normalerwijze ook geldig zijn. 

Sanctie

Hou je ten onrechte een bedrag in, dan kan de verhuurder je in gebreke stellen.  Betaal je dan nog niet, dan kan de verhuurder naar de vrederechter stappen en daar de betaling van de huurachterstallen vragen. Gaat het om aanzienlijke achterstallen of is de inhouding duidelijk foutief dan kan de verhuurder eventueel ook aan de vrederechter vragen om de huur te ontbinden.

Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)