Je bod is aanvaard of het compromis is ondertekend… en dan duikt een onverwachte wending op of begint de twijfel toe te slaan. Kan je dan nog terug? Hier volgen enkele belangrijke principes.
Vanaf het moment dat het bod is aanvaard of het compromis is ondertekend, is de verkoop gesloten
In België is de verkoop ‘consensueel’: een akkoord over het goed en de prijs (en – indien de partijen dat voorzien – over de elementen die zij essentieel achten) volstaat om een perfecte verkoop tot stand te brengen. Een compromis is niet noodzakelijk: een aanvaard bod of een aankoopbelofte kan voldoende zijn. De partijen zijn op dat moment al gebonden, ook al is de notariële akte nog niet ondertekend (de akte dient vooral voor publiciteit en tegenwerpelijkheid aan derden).
In de praktijk wordt vaak bepaald dat de overdracht van eigendom en risico’s, maar ook de volledige betaling van de prijs, pas bij de authentieke akte plaatsvinden. De verkoop ontstaat dus zodra er een akkoord is, maar de juridische en financiële ‘overdracht’ gebeurt bij de notaris.
Kan je je nog terugtrekken?
In principe niet. Zodra de verkoop gesloten is (aanvaard bod/belofte of ondertekend compromis), moeten beide partijen verdergaan tot het einde. Er bestaan echter enkele situaties waarin één van de partijen zich zonder fout kan terugtrekken.
Niet-vervulde opschortende voorwaarde
Wanneer het contract een opschortende voorwaarde bevat – bijvoorbeeld het verkrijgen van een krediet – en de bank de lening weigert ondanks een volledige en ernstige aanvraag, valt de verkoop weg zonder fout.
Momenteel is deze clausule niet verplicht, wat soms tot moeilijke situaties leidt wanneer er een financieringsprobleem opduikt. Gezien het belang ervan heeft federaal minister van Consumentenbescherming Rob Beenders (Vooruit) aangekondigd dat hij een verplichte financieringsvoorwaarde wil invoeren, op straffe van nietigheid van de verkoop (maatregel nog te volgen zolang er geen formele tekst is aangenomen).
Wilsgebrek
De verkoop kan eveneens nietig worden verklaard wanneer de toestemming van één van de partijen gebrekkig is. Dat kan het gevolg zijn van bedrog, dwaling (over een essentieel kenmerk) of geweld (onrechtmatige druk).
Denk bijvoorbeeld aan een verkoper die bewust een bodemverontreiniging of een structureel gebrek verbergt, of aan een koper die zich op gegronde wijze vergist over een essentieel kenmerk van het goed (bijvoorbeeld een niet-bouwgrond of een goed dat ongeschikt is voor het overeengekomen gebruik), of aan een verkoop die tot stand komt door bedreigingen of ongepaste druk.
Grove benadeling
Bij de verkoop van een onroerend goed bestaat er een bijzonder geval van nietigheid: grove benadeling.
Wanneer de verkoper op de dag van de verkoop minder dan 5/12 van de reële waarde ontvangt, beschikt hij over twee jaar om de verkoop aan te vechten. De koper kan de nietigheid vermijden door een aanvullende prijs te betalen, in principe vastgesteld door de rechter na expertise.
Administratieve politievoorschriften
Administratieve regels (ruimtelijke ordening, leefmilieu, huisvesting, enz.) wegen steeds zwaarder op vastgoedtransacties: bepaalde vermeldingen zijn verplicht vanaf de publicatie van de vastgoedadvertentie en bij het compromis (stedenbouwkundige situatie, attesten, enz.) zodat de koper over alle technische en belangrijke informatie beschikt.
Niet-naleving kan leiden tot sancties, zelfs tot nietigheid van de verkoop, en kan de aansprakelijkheid van de verkoper en andere betrokkenen in het gedrang brengen.
Zo heeft de rechtspraak in het Vlaams Gewest reeds geoordeeld dat een koper de nietigheid van de verkoop kon bekomen omdat de verkoper de bodemattesten te laat had gedeeld.
Zich zonder geldige reden terugtrekken: wat zijn de gevolgen?
Zich eenzijdig bedenken zonder geldige reden kan duur uitvallen, zowel voor de verkoper als voor de koper.
Tenzij het contract anders bepaalt, kan de ‘benadeelde’ partij ofwel de gedwongen uitvoering van de verkoop eisen voor de rechtbank, ofwel schadevergoeding vragen, die in het compromis doorgaans forfaitair wordt vastgesteld op 10% van de verkoopprijs.
Hoe onaangename verrassingen vermijden?
Voor je iets ondertekent, kunnen enkele eenvoudige reflexen veel problemen voorkomen:
• Laat het bod/compromis nalezen door een advocaat of een notaris.
• Voorzie opschortende voorwaarden voor toekomstige en onzekere elementen (bv. bankfinanciering).
• Vermeld in het bod, de aankoopbelofte of het compromis alle elementen die de partijen als essentieel beschouwen (substantiële elementen).
• Verminder het risico op een gebrekkige toestemming door gekende verontreinigingen, structurele gebreken, geschillen enz. te verduidelijken.
• Stel de overdracht (eigendom, risico’s, inbezitneming) en de betaling uit tot bij de authentieke akte.
Belangrijk om te onthouden: een bod aanvaarden of een compromis ondertekenen betekent dat je in feite al verkoopt… of koopt. Terugkomen op die beslissing kan enkel in specifieke gevallen. Door vooruit te denken en de transactie goed te beveiligen — dankzij enkele helder geformuleerde clausules en een snelle juridische check — vermijd je vaak dure complicaties.
Dit artikel dient ter informatie en vormt geen juridisch advies. Voor elke specifieke vraag wordt aangeraden een juridisch professional te raadplegen.
Meester Raffaele Petrullo, advocaat aan de balies van Brussel en Luxemburg (https://www.astralis-law.be/nl – 02 705 57 47 – info@astralis-law.be).
Open Immovlan