Combien coûte une rénovation ?

L’envie vous prend de rénover votre habitation ? Vous n’êtes pas isolés : de plus en plus de Belges décident de remettre à neuf leur demeure. Or, que ce soit par volonté d’améliorer votre confort de vie, d’augmenter la valeur de votre bien ou encore réduire votre consommation d’énergie, rénover son habitation entraîne des frais importants. Dans cet article, Immovlan vous aide à y voir plus clair !

Pourquoi rénover ?

Rénover peut parfois faire peur. Se lancer dans des travaux de rénovation peut vite représenter un très gros capital temps et argent. Comment expliquer dès lors que de plus en plus de personnes décident de se lancer dans l’aventure ? Tout simplement car une rénovation bien menée peut très nettement améliorer la qualité de vie.

Décider de renouveler votre système de chauffage ou d’isolation peut, par exemple, vous permettre de mieux profiter de votre habitation tout en faisant des économies non négligeables sur votre facture et en prenant soin de l’environnement.

Parallèlement à cela, rénover votre bien lui procure souvent une plus-value non négligeable en cas de revente ou de location. Dès lors il s’agit d’évaluer l’investissement, les pours et les contres de cette décision en parallèle avec ce que vous avez à y gagner.

En outre lors de la prise de décision, un facteur important à prendre en compte est sans nul doute le coût de la rénovation. Il ne faut en effet pas se voiler la face : rénover coûte cher, trop cher pour certaines bourses. C’est la raison pour laquelle une grande majorité des personnes qui décident de rénover choisissent d’étaler leurs travaux sur plusieurs mois, voire années. Heureusement, il ne faut pas oublier de rajouter à cette équation l’impact des primes de rénovations et d’énergie. Ayant pour but d’encourager la remise à neuf des logements belges, celles-ci peuvent aider certains foyers à passer à l’action. Ainsi, en fonction de l’échelle de vos travaux et du respect de certaines conditions précises, les régions pourront vous octroyer certaines aides.

Quels critères à prendre en compte pour établir un budget ?

Établir un budget pour les rénovations est une étape essentielle pour garantir le bon déroulé de celles-ci. On fonctionne de coutume par poste de travail et on tente de calculer le prix des rénovations au mètre carré. Il est aussi conseillé de réfléchir aux différents cas de figure possible pouvant changer la donne et possiblement augmenter les frais (retard, hausse du prix des matériaux, etc.)

La première étape consiste à se pencher sur les différents postes de travail auxquels on compte s’attaquer et évaluer leurs coûts approximatifs. Notez au passage qu’en raison de la crise sanitaire, le prix de bon nombre de matériaux a augmenté, et ce en raison des retards accumulés durant les différents confinements.

Postes de travail à considérer :

Installation électrique

L’aspect électricité est l’un des postes les plus importants à prendre en compte lors de votre projet de rénovation. Il faut avant toute chose bien connaître l’état de votre installation. Il est d’ailleurs obligatoire de réaliser un diagnostic électrique de l’installation à la vente et à la location de toute habitation de plus de 15 ans… Un diagnostic coûte environ 100 euros.

S’il est jugé nécessaire de refaire toute l’installation électrique du bien, il faudra dès lors compter aux alentours de 100 euro/m², sans compter les frais spécifiques à vos travaux. Si l’ampleur de la tâche est réduite ou que vous désirez faire des économies en prenant en charge vous-même les travaux, n’hésitez pas à avoir recours à des « kits électricité » qui vous guideront dans les différentes étapes de rénovations de votre installation. Il est cependant conseillé de ne pas prendre ce poste à la légère et de ne pas hésiter à faire appel à un professionnel si le travail à faire est conséquent.

Prix au mètre carré (HTVA) :

Installation sanitaire

Il s’agit là d’un autre poste très important à prendre en compte lors de votre rénovation. Rappelons avant toute chose que lorsque l’on parle de sanitaires, on entend bien l’ensemble des équipements nécessaires à la propreté et l’hygiène dans votre habitation. Cela comprend donc bien évidemment les équipements de salle de bain, mais aussi par exemple, le chauffe-eau et les toilettes.

En ce qui concerne ce poste de travail, gardez à l’esprit que peu de frais sont fixes. En fonction du nombre d’équipements, de la gamme de prix que vous allez choisir… le coût de la mise en place oscillera entre 6000€ et 10.000€.

Vous vous en doutez, il sera donc toujours possible de réaliser des économies en choisissant des matériaux moins chers ou même en décidant de placer vos équipements vous-même (sachant que la pose revient généralement à 20% ou 30% du prix des équipements). C’est pourquoi vous ne devez pas hésiter à demander au moins 3 devis afin d’avoir une idée plus claire du coût de vos travaux.

Un autre aspect important à prendre en compte pour estimer le coût de votre installation, est l’état de vos canalisations. Selon leur état et leur matériau, il faudra tabler sur un budget plus ou moins important. Le type de canalisation (et son prix) variera en fonction de son rôle dans votre installation. Si vous désirer vous attaquer à votre réseau d’évacuation des eaux usées par exemple, vous aurez vraisemblablement affaire à des tuyaux en PVC, moins chers, légers et faciles à manier. Là où, au contraire, les arrivées d’eau seront plus souvent assurées par des canalisations en cuivre plus chères et plus difficiles à manipuler.

Gardez juste en tête que remplacer ou poser de nouvelles canalisations dans le cadre d’une rénovation salera généralement la note.

Prix au mètre carré

Prix de la pose (main d’œuvre)

Chauffage

Le chauffage est également un poste important à prendre en compte lors de votre rénovation. Choisir de le rénover détient, comme vous vous en doutez, un intérêt à la fois du point de vue de votre confort de vie, mais également d’un point de vue économique. Une bonne installation de chauffage peut ainsi vous garantir de garder les pieds au chaud en hiver ainsi que de réaliser de réelles économies à la fin du mois.

Notez que même la plus performante des chaudières aura du mal à pallier une défaillance majeure d’isolation… et au revoir les pieds au chaud en hiver !

Dans certains cas, il est même conseillé de réaliser un audit énergétique ou un audit logement pour déterminer de manière plus précise vos défaillances et besoins énergétiques. Vous aurez ainsi toutes les clefs en main pour déterminer s’il est préférable de revoir votre isolation en plus de votre système de chauffage.

En ce qui concerne le prix de tout cela, vous l’aurez compris, tout dépendra de l’état de votre installation actuelle : quel est l’état de votre chauffage central ? De vos radiateurs ? Qu’indiquent les diagnostics amiantes et plomb ?

Châssis et fenêtres

Les châssis sont à la fois primordiaux à l’aspect esthétique de votre maison, mais aussi et surtout au niveau de son isolation acoustique et de ses performances énergétiques. Si vous décidez de changer vos châssis et fenêtres veillez donc, certes au « glow-up » que ceux-ci procureront à votre maison, mais aussi à une installation qui présente à la fois :

• Une bonne étanchéité à l’air
• Une bonne étanchéité à l’eau
• Une bonne isolation acoustique
• Une bonne isolation thermique

En ce qui concerne l’isolation thermique, référez-vous au coefficient ug qui vous donnera une estimation de la chaleur perdue par mètre carré de matériau. Ce coefficient doit donc toujours être le plus bas possible (à titre d’exemple : 6,8 W/m²K pour un simple vitrage, 2,8 W/m²K pour un double vitrage classique).

Dans certains cas, il ne sera pas nécessaire de changer toutes vos fenêtres et châssis. Suivant l’état de ceux-ci, il suffira parfois de rénover leur extérieur afin de limiter les déperditions de chaleur vers l’extérieur. Pour savoir si vos vitrages doivent être remplacés ou rénovés, faites appel à un professionnel pour un diagnostic préalable de vos profilés, cela vous permettra peut-être d’éviter des dépenses superflues.

Aussi, au moment de jeter votre dévolu sur les prochaines paires de lunettes de votre habitation, préférez les vitrages ayant un agrément technique pouvant vous assurer leur performance.

Concernant le prix, celui-ci dépendra du matériau que vous choisirez pour vos châssis (aluminium, bois, pvc, etc.) ainsi que du type de vitrage (double vitrage ou triple à haut rendement). Notons au passage que le triple vitrage est souvent superflu pour la plupart des habitations. En effet, même s’il offre des performances énergétiques et un coefficient ug sensiblement meilleur que la plupart des doubles vitrages, il présente un grand nombre d’inconvénients notamment en termes de poids.

Prix moyen:

Toiture

Les travaux de toitures sont de toute évidence de ceux qui sont les plus importants et les plus conséquents. Cet aspect de la rénovation de votre habitation est tellement important qu’il est vivement conseillé de le placer entre les mains de professionnels du secteur.

Par ailleurs le terme « rénovation de toiture » englobe un grand nombre d’interventions différentes. La première chose à faire sera donc de déterminer vos besoins en termes de toiture.

Pour en savoir plus sur les rénovations de toiture et l’isolation de votre maison, n’hésitez pas à consulter nos autres articles sur le sujet.

Prix au mètre carré:

Murs intérieurs

Rénover ses murs intérieurs relève souvent d’une décision d’ordre esthétique plus que pratique. Cela permet de changer l’ambiance d’une pièce, ou bien encore son affectation. Or, ce n’est pas toujours l’intérêt esthétique qui nous pousse à nous attaquer aux piliers de notre habitation. Avec le temps, l’usure ou le manque de ventilation, il se peut que vous constatiez des déformations ou des colorations sur vos murs. C’est peut-être le signal d’une rénovation indispensable.

Il faudra, comme pour tous les autres postes, déterminer l’état de vos murs, le niveau et la cause de leur dégradation. Sont-ils victimes de l’humidité ? Du salpêtre ? Y a-t-il des fissures ? En fonction de cela, vous pourrez envisager les bonnes actions pour retrouver un support sain.

Un autre facteur à prendre en compte avant faire parler votre Picasso intérieur : le type de mur. S’agit-il d’un mur de brique ? De pierre ? Ou bien encore en parpaing ? La typologie de votre mur sera essentielle à déterminer pour savoir ce que vous pouvez en faire, mais aussi pour déterminer votre budget.

Finitions

Enfin les finitions ! C’est sûrement ce que vous penserez après avoir passé toutes les étapes précédentes. C’est LE moment où vous pourrez faire parler votre instinct créatif. Cependant, il ne faut pas sous-estimer cette partie de vos rénovations. Que ce soit d’un point de vue monétaire ou organisationnel, il faudra bien anticiper et planifier cette partie.

Par travaux de finition on entend tous les éléments finaux qui devront être réalisés pour atteindre le résultat final prévu au préalable. Cela désigne donc certes des « détails » comme le nettoyage du chantier, mais c’est aussi et surtout la pose du sol, des plinthes, des peintures, etc.

Malgré la fatigue de fin de chantier, il faudra donc ne pas négliger ce poste conséquent jouant un très grand rôle dans le confort de votre habitation.

En ce qui concerne les coûts, ceux-ci seront souvent plus élevés que prévu. Il faudra bien entendu prendre en compte la fluctuation des prix des matériaux, mais également les inévitables retards de chantiers. Pensez donc bien à demander plusieurs devis et à prévoir une certaine marge dans votre budget, quitte à étaler les travaux sur plus de temps.

Architecte ou pas architecte ?

Pour des raisons économiques, il peut être tentant de ne pas faire appel à un architecte pour ses travaux de rénovation. Toutefois, s’arrêter à cette simple considération monétaire peut paradoxalement vous coûter cher par la suite.

Le rôle d’un architecte ne se limite en effet pas simplement à dresser des plans. Il joue réellement un rôle de conseiller et de guide tout au long du chantier. Mais ce n’est pas tout :

• Il optimise vos choix et vos espaces
• Il prend en charge le choix des artisans
• Il est responsable du contrôle du chantier et de sa conformité aux plans initiaux
• Il aide à constituer un budget total et limite pour les travaux
• Il permet de percevoir à coup sûr les aides et primes pour la construction.

Si vous pensez tout de même ne pas faire appel à un architecte, gardez toutefois à l’esprit que pour certains types de rénovations, il est obligatoire de faire appel à eux :

• Si votre projet nécessite un permis de construire (permis d’urbanisme) : un architecte doit absolument réaliser les plans du dossier du permis de construire.
• Si votre bien se situe dans une zone classée ou est un bien classé: Même si la partie concernée par les rénovations ne se voient pas de l’extérieur, il faut tout de même faire appel à un architecte. De plus, pour les bâtiments classés, il ne s’agit pas de simple permis d’urbanisme, mais bien de permis unique. De plus, la demande pour ce permis unique ne devra pas être déposé au niveau communal, mais bien au régional. Cette demande devra par ailleurs être appuyée par un dossier beaucoup plus complet que pour une demande de permis d’urbanisme.
• Dès que votre rénovation influence la stabilité et l’environnement d’un bâtiment

Selon quels critères choisir son architecte ?

En ce qui concerne le choix d’un architecte, il faut avant toute chose avoir une idée de ce que vous voulez. Que voulez-vous modifier dans votre habitation ? Pourquoi ? Selon quel ordre de priorité ? Dans quel ordre de prix ? En combien de temps ? Voulez-vous réaliser une partie des rénovations par vous-même ? Autant de questions à se poser avant même d’envisager consulter un architecte ou demander un devis. Plus vous serez à même de décrire ce que vous voulez, au plus le travail avec l’architecte sera efficace.

• Proximité: veillez à choisir un architecte proche de vous et/ou de votre chantier. Il saura de cette manière se montrer plus disponible si le besoin s’en fait sentir.
• Spécialisation et expérience: Il est essentiel que votre architecte ait un profil qui colle au vôtre, ou du moins au style de votre rénovation. N’hésitez donc pas à vous renseigner sur ses précédentes réalisations, sa formation et plus généralement son expérience.
• Gamme de prix et style: Comparez les devis d’au moins 2 ou 3 architectes avant de faire votre choix. Voyez quelles sont les spécialités de chacun d’entre eux et leurs tarifs. Choisir un architecte est une étape importante pour n’importe quel projet de construction ou de rénovation, assurez-vous de ne rien hâter et de ne pas le choisir par dépit. Votre architecte doit pouvoir comprendre vos besoins et savoir y répondre concrètement.

Combien coûte un architecte ?

Allons droit au but, un architecte coûte cher. Cependant comme vous pouvez le comprendre, il ne s’agit pas là d’un luxe inutile de faire appel à eux. Leur savoir-faire et leurs conseils peuvent potentiellement vous éviter nombre de déconvenues une fois que vous serez lancés dans le chantier. Tout comme l’est le choix de certains matériaux, il s’agit là d’un investissement dans l’avenir de votre habitation.

Alors arrachons le ruban de peintre tout de suite, les honoraires d’un architecte sont généralement calculés en fonction du prix total de vos rénovations ou de leur surface en mètre carré. Cela correspond de manière générale à 10% ou 15% du budget total de vos rénovations. C’est cher, mais il est donc souvent possible de calculer à peu de chose près ce que votre architecte vous coûtera en planifiant tout d’abord le budget par m² de vos travaux.

Prêt

Vous désirez rénover votre bien mais vous ne disposez pas des fonds suffisants ou ne désirez tout simplement pas trop puiser dans vos réserves ? Dans ce cas, vous songerez peut-être à contracter un prêt. Mais quelle formule choisir ?

Il sera dans un premier temps question de définir vos besoins et votre situation. En fonction de cela, différentes solutions se proposent à vous :

• Le prêt hypothécaire: Si vous décidez de contracter un prêt hypothécaire, deux options s’offrent à vous. Premièrement, si vous avez déjà contracté un prêt hypothécaire par le passé et que vous en avez remboursé une partie, vous avez le choix d’emprunter à nouveau cette somme en restructurant votre prêt actuel. Cela vous exemptera par l’occasion de devoir payer des frais de dossier et autres.
  Vous avez aussi le choix de contracter un tout nouveau prêt hypothécaire. Cependant dans ce cas-ci, vous devrez à nouveau payer les frais de dossier et les coûts adjacents.

Le prêt hypothécaire vous conviendra si vous désirez emprunter de grosses sommes et avoir le choix d’étaler votre remboursement sur un plus long terme. Sachez aussi que vous serez dans ce cas défiscalisé (selon certaines conditions et jusqu’à un certain montant).

• Prêt rénovation : la seconde option qui se présente à vous, est celle du prêt rénovation. Comme son nom l’indique, ce prêt destiné aux travaux de rénovation et peut être souscrit sur simple présentation de justificatifs de démarches (devis, factures, etc.). Cette option de financement est plus facile à souscrire et moins chère à contracter. En effet, il n’y a pas de frais de dossier ou de frais d’acte pour saler la facture. De même, si vous rénover vert ou que vous investissez dans les énergies vertes, sachez que vous pourrez réclamer des primes et des taux préférentiels sur votre crédit. Attention cependant, gardez à l’esprit que vous ne pourrez emprunter qu’une certaine somme, moins élevée que celle que vous auriez pu demander avec un prêt hypothécaire.
• Prêt personnel : Si vous n’êtes pas en mesure de présenter les justificatifs de vos travaux, vous devrez sûrement recourir au prêt personnel. Celui-ci sera donc moins spécifique à l’immobilier et répondra à des conditions différentes.

Quelle TVA appliquer à ma rénovation ?

Lorsque vous établissez votre budget de rénovation, n’oubliez pas de prendre en compte la TVA sur ces travaux. Cependant, bonne nouvelle, si vous répondez à certaines conditions, vous pourrez prétendre à une baisse de la TVA de 21% à 6%.

• Si votre logement à au moins 10 ans
• Si votre habitation est destinée à être un logement privé
• Si les travaux vous sont directement facturés

Attention également à respecter le cadre de rénovation comme compris par le législateur. N’est pas perçu comme rénovation, tout travaux de :

• Les travaux de démolition qui ne précèdent pas des travaux de rénovation.
• Rénovations qui ne portent pas à l’habitation proprement dite (jardin, sauna, piscine, etc.)
• Rénovation de chaudières collectives dans des logements privé à appartements de plus de 10 ans, mais moins de 15 ans d’ancienneté.
• Rénovation de systèmes d’ascenseur dans quel que soit le type d’habitation pour tout bâtiment de plus de 10 ans mais moins de 15 ans.

Par ailleurs, si cette réduction de TVA pourrait donner l’envie de faire passer votre construction pour une rénovation, cela s’avère être une fausse bonne idée. Si jamais l’administration fiscale le découvre, vous devrez non-seulement payer les 15% de différence, mais aussi une amende.

Une extension d’une maison peut se construire à 6 % de TVA. Une condition cependant : que la surface de l’ancienne partie de la maison, après la rénovation, soit supérieure à la moitié de la surface totale du bâtiment après l’exécution des travaux. Si le bâtiment a une superficie de 200 m² et que vous ajoutez 150 m², cette condition est remplie. En effet, 200 m², c’est plus que la moitié de 350 m². De plus, la nouvelle partie doit former un tout avec l’ancien bâtiment.

Et au cas où vous doutiez encore de l’utilité d’un architecte pour votre projet, sachez qu’il peut vous aider à construire un dossier en cas de discussion vis-à-vis de la TVA. Pour vous assurer que le taux de TVA de 6% s’applique aux travaux que vous souhaitez réaliser, vous pouvez également contacter l’urbanisme de la commune.

Il existe cependant des exceptions dans certaines villes où vous pouvez toujours bénéficier d’un taux de TVA à 6%, même si vous démolissez complètement votre maison et la reconstruisez par la suite. La seule condition étant que la démolition et la reconstruction soient effectuées en une seule fois et que le bâtiment soit toujours utilisé comme logement privé.

Comment négocier le prix d’une maison à rénover

Il y a beaucoup de maisons à rénover sur le marché, mais comment distinguer la bonne affaire de la ruine (dans tous les sens du terme) ?

1. Analyser le prix de manière approfondie

Comparer le prix de la maison à rénover avec celui des autres de la région, la moins-value de la demeure est-elle cohérente avec son prix et son état ?

2. Estimez les coûts de la rénovation

Tentez d’évaluer l’ampleur des travaux à réaliser et estimez (à la hausse) le prix de revient de ces rénovations. Mais outre le budget, estimez le temps que vous voulez dédier à ces rénovations, en comptant que vous choisirez peut-être de les étaler en raison de leur prix. Allez même jusqu’à faire des devis. Tout cela vous évitera sûrement des déconvenues et des frustrations une fois la maison acquise.

3. Tenez-vous en à votre budget

Même si certaines demeures peuvent présenter de formidables potentiels, elles peuvent s’avérer être de véritables plaies financièrement parlant. Même si une maison a un prix d’achat bon marché, rien ne garantit qu’elle ne vous revienne pas plus chère par la suite.

4. Tenir compte de ce que vous rechercher

Choisir de rénover une maison est une décision qui doit être mûrement réfléchie, surtout si vous partiez avec l’idée d’acheter une maison pour l’occuper directement. Demandez-vous bien si vous avez la patience, la persévérance et les nerfs d’entreprendre une rénovation en profondeur.

Faites appel aux primes !

En Belgique, il existe un grand nombre de primes pour la rénovation, la construction et même l’achat d’une habitation. Cependant, en fonction de la région, de la province et la commune où vous habitez vous ne pourrez pas prétendre aux mêmes primes et aides.

Avant de commencer un projet, il vaut donc toujours mieux vous renseigner en ligne sur quelles sont les primes dont vous pouvez bénéficier.

Pour la Flandre :

• https://www.premiezoeker.be/
• https://www.vlaanderen.be/bouwen-wonen-en-energie
• https://www.wonenvlaanderen.be/
• https://wonenvlaanderen.be/www.wonenvlaanderen.be/premies/de-gratis-verzekering-gewaarborgd-wonen
• https://www.energiesparen.be/subsidies

Pour la Wallonie :

• https://www.wallonie.be/fr/demarches?f%5B0%5D=public%3A284
• http://lampspw.wallonie.be/dgo4/site_amenagement/ (Page aide aux particuliers)

Pour la région Bruxelles-Capitale :

• https://be.brussels/vivre-a-bruxelles/logement
• https://environnement.brussels/thematiques/batiment-et-energie/primes-et-incitants/les-primes-energie-2021
• https://homegrade.brussels/

Pour déterminer le montant des primes auquel vous avez droit, vous devrez dans la majorité des cas d’abord connaître le montant de vos revenus imposables. En effet, en fonction de votre salaire, la prime sera plus ou moins élevée. Ainsi plus votre salaire est limité, plus le montant de la prime sera élevé.

Si vous désirez toujours d’autres informations, n’hésitez pas à consulter nos autres articles sur le sujet !